2026 실거주 의무 유예 제도 안내 | 세입자 있는 주택 거래 기준

집이 있어도 고민 없어도 고민인 시기에 이기사가 사야되나 팔아야되나 고민해결에 도움이 되길 바랍니다.

세입자 낀 매물 최대 2년 실거주 유예 정리

최근 정부는 ‘세입자가 살고 있는 주택’ 매매 시 실거주 의무를 미뤄주는 제도를 발표했다. 이 제도는 주택을 파는 사람과 사는 사람 모두 거래 여건이 어렵다는 현장의 목소리를 반영해 마련됐다.

제도는 누구에게 적용되나

이번 보완책은 다음과 같은 경우에 실거주 의무 유예가 적용되는 것으로 발표됐다.

• 대상 주택: 세입자가 거주 중인 주택
• 매수자 조건: 무주택자가 매수하는 경우
• 적용 범위: 토지거래허가구역 내 주택을 중심으로 적용 계획

세입자가 계약 기간 중에 살고 있는 집이라면, 매수자는 세입자의 남은 임대차 계약 기간만큼(최대 2년까지) 실거주 의무를 미룰 수 있다.
즉, 당장 집을 옮겨 들어가지 않아도 계약 종료 후 그제야 실거주하면 된다.

왜 이런 제도가 나왔나

토지거래허가구역 내 주택은 원칙적으로 매수자가 잔금 납부 후 실거주해야 하는 규정이 있다.

그러나 세입자가 이미 계약을 맺고 거주 중이라면 매수자가 바로 들어갈 수 없어 거래 자체가 어렵다는 지적이 있었다.

이에 따라 정부는 세입자 계약 종료 시점까지 실거주 의무를 유예해주는 방안을 마련하게 됐다.

실거주 의무 유예 주요 내용

다음은 정리된 사실 기준 핵심 내용이다.

1. 최대 유예 기간

    세입자 잔여 계약 기간까지 실거주 의무를 유예 이 유예 기간의 최대 한도는 2년으로 설정한다.

    실거주를 연기해도 되는 기간은 임대차 계약 종료까지다. 종료 시점 이후에는 매수인이 직접 실거주해야 한다.

2. 적용 대상

    무주택자 매수자에게만 적용된다.다만 토지거래허가구역 내 주택을 중심으로 적용될 예정이다.

잔금·등기 처리와 관련된 내용

정부는 세입자가 없는 매물뿐 아니라 계약·잔금·등기와 관련한 예외도 만들고 있다.

• 5월 9일까지 매매 계약을 체결하면 잔금 및 등기 완료 기한을 지역별로 연장한다.
  → 강남3구·용산구는 4개월, 그 외 지역은 6개월을 허용한다.

즉 계약만 먼저 끝내면 거래가 성립될 수 있도록 도와주는 보완책도 함께 운영된다.

생활자 시점에서 이해하기

세입자가 있는 집을 사려고 하면 일반적으로는 매수자가 바로 입주해야 하는 실거주 의무 때문에 세입자와 계약이 걸려 거래 자체가 어려운 경우가 많았다.

이번 제도는 이런 어려움을 현실적으로 고려해 세입자 계약이 끝날 때까지 실거주를 뒤로 미루고 입주할 수 있게 하는 것이다.

쉽게 말하면 “세입자가 아직 계약 남아 있어도 집을 사는 게 가능해졌다”는 변화다.

 

세입자 계약 유형별 체크리스트

세입자가 있는 매물을 살 때, 가장 먼저 확인해야 할 것은 ‘임대차 계약 상태’다. 실거주 유예 기간은 이 계약 상태에 따라 달라진다.

① 일반 임대차 계약(2년 계약)

• □ 세입자의 임대차 계약 종료일이 명확한가
• □ 계약 종료일까지 남은 기간이 2년 이내인가
• □ 계약서에 특약(중도해지, 자동연장 등)이 없는지 확인했는가

→ 이 경우 세입자 계약 종료 시점까지 실거주 의무를 유예할 수 있다 단, 최대 2년 한도는 넘을 수 없다

② 계약갱신청구권 행사 세입자

• □ 세입자가 이미 계약갱신청구권을 행사했는가
• □ 갱신으로 인해 임대차 기간이 4년까지 연장되었는가
• □ 현재 계약이 갱신 후 몇 년 차인지 확인했는가

→ 이 경우 실거주 유예는 남은 계약 기간까지만 가능 다만 유예 한도는 최대 2년 갱신으로 3~4년 남았더라도 2년까지만 인정

③ 단기 임대차·전세계약 만료 임박

• □ 계약 종료까지 6개월~1년 이내인가
• □ 종료 후 세입자 퇴거 의사가 명확한가
• □ 계약 종료 후 바로 실거주 가능한 일정인가

→ 이 경우 실거주 유예는 짧게 적용되며 계약 종료 후 즉시 실거주 전환 필요

④ 주의해야 할 공통 체크 사항

• □ 매수자는 무주택자인가
• □ 주택이 토지거래허가구역에 해당하는가
• □ 실거주 유예 종료 후 실제 입주 계획이 있는가

※ 무주택자 요건을 충족하지 않으면 실거주 유예 제도 자체가 적용되지 않는다.

 

현실적으로 체크해야 할 점

1. 무주택자여야 적용된다. 실거주 의무 유예 혜택은 무주택자 매수자에게만 인정된다.
2. 최대 2년 유예라는 점을 정확히 이해해야 한다. 계약 종료 이후에는 실거주를 해야 한다.
3. 임대차 계약에 따른 기간 계산은 관련 법·계약서 조건을 확인하는 것이 필요하다. 세입자가 계약갱신청구권을 행사한 경우 등 계약 유형에 따라 잔여 기간이 달라진다.